Η φορολόγηση κατασκευών και στοιχείων που βρίσκονται σε ακίνητα αλλάζει σημαντικά, με τη νέα εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, καθορίζοντας ποιες περιπτώσεις επηρεάζουν τη φορολογική επιβάρυνση κατά τη μεταβίβαση, κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά.
Οι εν λόγω αλλαγές αφορούν ιδιοκτήτες, αγοραστές, κληρονόμους, δωρητές και επαγγελματίες που ασχολούνται με ακίνητα.
Αλλαγές στη φορολόγηση ακινήτων
Με βάση την εγκύκλιο, ο φόρος μεταβίβασης αυξάνεται, όταν στο ακίνητο περιλαμβάνονται κατασκευές ή στοιχεία που θεωρούνται συστατικά του, όπως οι γεωτρήσεις και τα ενεργά πηγάδια, καθώς θεωρούνται σταθερά συνδεδεμένα με το έδαφος και επηρεάζουν άμεσα την αξία του ακινήτου.
Στην περίπτωση αγροτεμαχίων, η ύπαρξη ενεργού σημείου υδροληψίας (όπως γεώτρηση ή πηγάδι) τα καθιστά αρδευόμενα, γεγονός που αυξάνει την αντικειμενική αξία και κατ’ επέκταση τη φορολογική επιβάρυνση.
Παρομοίως, λυόμενες ή προκατασκευασμένες κατοικίες θεωρούνται συστατικά του ακινήτου μόνο όταν είναι μόνιμα θεμελιωμένες στο έδαφος. Αν πληρούν αυτήν την προϋπόθεση, η αξία τους ενσωματώνεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου και υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης, όπως ισχύει για τα υπόλοιπα συστατικά.
Αντίθετα, κατασκευές όπως πέργκολες, μπάρμπεκιου, υπόστεγα, ανενεργά πηγάδια, βρύσες, στέρνες και περιφράξεις δεν θεωρούνται συστατικά του ακινήτου. Αυτές οι κατασκευές χαρακτηρίζονται ως παραρτήματα ή κινητά αντικείμενα και δεν επηρεάζουν τη φορολογική επιβάρυνση κατά τη μεταβίβαση ακινήτου, αλλά αν αποκτηθούν μέσω κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής, φορολογούνται ξεχωριστά με βάση τη δηλωθείσα αξία από τον υπόχρεο. Η αξία αυτή γίνεται δεκτή από τη Φορολογική Διοίκηση, χωρίς περαιτέρω επαλήθευση ή εκτίμηση.
Για τον προσδιορισμό της φορολογικής επιβάρυνσης, η Φορολογική Διοίκηση εξετάζει κατά πόσο οι κατασκευές ή τα στοιχεία συνδέονται σταθερά με το έδαφος και αν η απομάκρυνσή τους απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες ή προκαλεί ζημιά στο ακίνητο. Για παράδειγμα, κατασκευές όπως πέργκολες, στέγαστρα ή λαμαρινοκατασκευές δεν θεωρούνται συστατικά, καθώς η απομάκρυνσή τους είναι εύκολη και δεν προκαλεί ζημιά.
Οι συγκεκριμένες αλλαγές επιδρούν στις διαδικασίες αγοραπωλησίας, όπου ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου και των συστατικών του και παρέχουν ξεκάθαρες οδηγίες για κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, διευκρινίζοντας πότε και πώς επιβάλλεται ο φόρος για παραρτήματα.
Εξάλλου, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εγκαινιάζει μια πιο ευέλικτη και γρήγορη διαδικασία για τη σύσταση ή τροποποίηση οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών. Η διαδικασία γίνεται πλέον ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myProperty. Καλύπτει αρχικές εμπρόθεσμες δηλώσεις που σχετίζονται με συμβολαιογραφικές πράξεις σύστασης ή τροποποίησης ιδιοκτησιών, με ή χωρίς κτίσματα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Ενδεικτικά:
Αφορά ακίνητα σε περιοχές με αντικειμενικό προσδιορισμό αξίας.
Δεν περιλαμβάνει μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων.
Δεν αλλάζει τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά σε οικόπεδα ή αγροτεμάχια.
Δεν προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου.
Η υποβολή δηλώσεων γίνεται μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr) και συγκεκριμένα ακολουθώντας τη διαδρομή: Εφαρμογές > Δημοφιλείς Εφαρμογές > myProperty.
Η ηλεκτρονική διαδικασία εξαλείφει την ανάγκη φυσικής παρουσίας στην εφορία και μειώνει τις χρονοβόρες διαδικασίες.
Οι χρήστες μπορούν να:
«Ξαφνιάστηκαν» οι Αστρολόγοι, με αυτά τα 4 Ζώδια: «Έρχεται η καλύτερη χρονιά της ζωή τους, αλλάζει για πάντα η τúχη τους»
Υποβάλουν δηλώσεις Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) ηλεκτρονικά.
Ανακτούν και αποθηκεύουν το Φύλλο Υπολογισμού Αξίας Ακινήτου (ΦΥΑΑ) για χρήση σε συμβολαιογραφικές πράξεις.
Η ΑΑΔΕ αναμένεται να επεκτείνει τη λειτουργία της πλατφόρμας, για να καλύπτει και συστάσεις ιδιοκτησιών που συνεπάγονται φορολογικές υποχρεώσεις, διευρύνοντας ακόμα περισσότερο τις παρεχόμενες υπηρεσίες.
Η νέα δυνατότητα αφορά σε περιπτώσεις όπως:
Διαχωρισμός ακινήτου: Ένας ιδιοκτήτης αποφασίζει να χωρίσει το κτίσμα του σε δύο ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά χωρίς αλλαγή ποσοστών ιδιοκτησίας ή φόρου.
Τροποποίηση σύστασης: Δύο συνιδιοκτήτες προσθέτουν κοινόχρηστο χώρο στις υφιστάμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες, χωρίς αλλαγή στα ποσοστά οικοπέδου.
Κάθετες ιδιοκτησίες: Σε αγροτεμάχιο εντός περιοχής αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας, συνιδιοκτήτες συμφωνούν στη δημιουργία κάθετων ιδιοκτησιών χωρίς εμπράγματη μεταβίβαση ή φόρο.
Νέα οικοδομή: Οι ιδιοκτήτες καθορίζουν οριζόντιες ιδιοκτησίες για διαμερίσματα. Η διαδικασία γίνεται εξ ολοκλήρου μέσω της πλατφόρμας.
Γονική παροχή: Κατά τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος, ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί την πλατφόρμα myProperty για την έκδοση του ΦΥΑΑ, διευκολύνοντας τη σύνταξη της πράξης από τον συμβολαιογράφο.
Ξεχάστε ότι ξέρατε σε Κληρονομιές & διαθήκες: Αναστατωμένοι χιλιάδες Έλληνες για ακίνητα και άυλη περιουσία
Η νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Δικαιοσύνης για τον εκσυγχρονισμό του κληρονομικού δικαίου, που ισχύει εδώ και περίπου 80 χρόνια, έχει προκαλέσει το ενδιαφέρον των πολιτών και του επιχειρηματικού κόσμου της χώρας, καθώς αφορά σε κληρονομιές, διαθήκες, ακίνητα, κινητά και άυλη περιουσία.
Όπως αναφέρει δημοσίευμα των «Νέων», από τη στιγμή που άνοιξε το «παράθυρο» του νέου νομοθετικού έργου για το σύνολο των διατάξεων που ρυθμίζουν τις κληρονομιές και ξεκίνησε ο δημόσιος διάλογος, πολλοί ήταν εκείνοι που έσπευσαν, όπως λένε συμβολαιογράφοι και δικηγόροι, να ζητήσουν συμβουλές και ενημέρωση για την άμεση διευθέτηση των κληρονομικών τους θεμάτων, φοβούμενοι ότι θα καταργηθούν οι ιδιόχειρες διαθήκες και θα αντικατασταθούν από το μοντέλο των αποκαλούμενων «ψηφιακών διαθηκών».
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον, όμως, δείχνει και ο επιχειρηματικός κόσμος, γεγονός που αποτυπώνει την ανάγκη εκσυγχρονισμού του πλέγματος των διατάξεων ενός κλάδου δικαίου, του κληρονομικού, για να ανταποκριθεί στις σύγχρονες κοινωνικές και οικονομικές αλλαγές.
Επίσης, το δημοσίευμα σημειώνει ότι, το ενδιαφέρον του επιχειρηματικού κόσμου, όπως λένε πηγές από το υπουργείο Δικαιοσύνης, είναι στραμμένο στη ρύθμιση ζητημάτων που αφορούν κυρίως εμπορικά σήματα, επωνυμίες επιχειρήσεων, αλλά και πνευματικά δικαιώματα, που εντάσσονται στο πεδίο της «άυλης» κληρονομιάς, με ζητούμενο, όπως λένε ειδικοί, με τις αλλαγές να ρυθμιστούν τα θέματα αυτά που συνδέονται με τη θεσμοθέτηση κληρονομικών συμβάσεων υπό προϋποθέσεις, με τον βέλτιστο τρόπο για τον διαθέτη, τους κληρονόμους, και εν τέλει να επιτυγχάνεται η αδιάλειπτη συνέχεια των επιχειρήσεων, χωρίς να δημιουργούνται μεταθανάτιες ενδοοικογενειακές έριδες που καταλήγουν στη Δικαιοσύνη και απαιτούνται πολυετείς νομικές μάχες μέχρι την επίλυσή τους.
Η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Δικαιοσύνης αποδίδει μεγάλη σημασία στις επερχόμενες αλλαγές και, για τον λόγο αυτό, έχει αναθέσει το σύνθετο και πολυεπίπεδο νομοθετικό έργο σε ομάδα εργασίας αποτελούμενη από υψηλού κύρους νομικούς και εκπροσώπους θεσμικών φορέων, με πρόεδρο τον επίτιμο καθηγητή του ΕΚΠΑ, ακαδημαϊκό και δικηγόρο παρ’ Αρείω Πάγω, Απόστολο Γεωργιάδη.
Νομοθετική ρύθμιση για διαθήκες
Στόχοι της νομοθετικής ρύθμισης
Στόχος του υπουργείου Δικαιοσύνης είναι η διαδικασία για τη νομοθετική ρύθμιση να έχει ολοκληρωθεί μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2025 και να αντιμετωπιστούν όλα τα ζητήματα που ανακύπτουν και τα οποία συνδέονται με τη ρύθμιση των κληρονομικών δικαιωμάτων, τα οποία θα είναι προσαρμοσμένα στις σύγχρονες αλλαγές σε οικογενειακό, τεχνολογικό και οικονομικό επίπεδο.
Στο τέλος αναμένεται να προκύψει ένα στέρεο νομοθέτημαπου θα αντικαταστήσει, έπειτα από οκτώ δεκαετίες, τις προηγούμενες διατάξεις, οι οποίες, κατά κοινή ομολογία, έχουν φτάσει στο σημείο να αλλάξουν άρδην.
Η πρώτη συνεδρίαση της επιτροπής πραγματοποιήθηκε στις αρχές Νοεμβρίου, με τον υφυπουργό Δικαιοσύνης Ιωάννη Μπούγα να αναφέρεται στη «σημαντική κοινωνική λειτουργία», που επιτελεί το κληρονομικό δίκαιο και στην ανάγκη «να συμβαδίζει με τις σύγχρονες κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες της εποχής. Από την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα το 1946 έως σήμερα, έχουν επέλθει σημαντικές κοινωνικές και δημογραφικές μεταβολές, καθώς και νέα τεχνολογικά επιτεύγματα, τα οποία οφείλουμε να λάβουμε υπόψη».
Μεγαλύτερη προστασία με τη νομοθετική ρύθμιση
Ούτως ή άλλως, όλα τα ζητήματα είναι ανοιχτά προς κάθε κατεύθυνση στο τραπέζι των μελών της ομάδας εργασίας, τα οποία, ήδη από την πρώτη συνεδρίασή τους, προχώρησαν και στην κατανομή αρμοδιοτήτων ως προς την επεξεργασία κρίσιμων διατάξεων.
Υπό αυτό το πρίσμα – σύμφωνα πάντα με το δημοσίευμα των «Νέων» – η ανάγκη παροχής μεγαλύτερης προστασίας σε ορισμένα πρόσωπα, που δεν συνδέονται με συγγενική σχέση με τον κληρονομούμενο, η προσαρμογή των διατάξεων που ρυθμίζουν την κληρονομική διαδοχή, λόγω και των μεταβολών που υφίσταται ο θεσμός της οικογένειας, η διεύρυνση της ελευθερίας διάθεσης της περιουσίας, η αναμόρφωση του δικαίου της νόμιμης μοίρας, καθώς και των διαθηκών, όπως και οι κληρονομικές συμβάσεις υπό προϋποθέσεις, αποτελούν ορισμένες από τις πρώτες κατευθύνσεις, στις οποίες θα κινηθεί και θα εξετάσει η ομάδα εργασίας.
Νομικές πηγές, εστιάζοντας στο ζήτημα που έχει τεθεί στον δημόσιο διάλογο και αφορά την κατάργηση της ιδιόχειρης διαθήκης, είναι προβληματισμένοι, υπογραμμίζοντας ότι ο συγκεκριμένος θεσμός δεν μπορεί να καταργηθεί εν μία νυκτί, καθώς κάτι τέτοιο θα προκαλούσε προβλήματα και αναταραχή.
Για τον λόγο αυτό, σύμφωνα με τους ίδιους, με βάση την εμπειρία τους, θα μπορούσε να θεσπιστεί ένα πλαίσιο περιορισμών στις ιδιόχειρες διαθήκες και όχι η πλήρης κατάργησή τους.